Sommaire:
Les impôts sont cet argent qu’on paye au profit de l’état et de ses différentes structures , vous aussi, comme la majorité des français, vous jugez que la valeur de ces derniers peut être des fois très élevée et vous voulez réduire vos impôts, ces deux lois qu’on vous propose vous permettent de payer moins d’impôts et d’économiser de belles sommes, on vous dit plus
En 2023, apprenez tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation immobilière
Tous les avantages fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif en France sont inclus dans la défiscalisation immobilière. Il s’agit d’utiliser les politiques fiscales mises en place par les administrations successives pour orienter les investissements publics vers le logement et ainsi aider au développement de nouveaux logements et à la rénovation des logements existants. Au-delà des économies d’impôts perçues, défiscaliser une partie de ses revenus par la défiscalisation immobilière permet d’investir dans l’immobilier locatif et de générer des revenus supplémentaires.
LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE : DE QUOI S’AGIT-IL ?
L’État a mis en place un certain nombre de politiques fiscales pour favoriser la construction de logements neufs et la réparation de logements existants afin de répondre au déficit structurel de logements en France et de conserver le patrimoine immobilier. Toutes ces politiques fiscales visant à encourager l’investissement immobilier sont collectivement appelées « défiscalisation immobilière ».
La défiscalisation immobilière fonctionne en accordant des avantages fiscaux aux investisseurs qui le font dans le cadre de l’une de ces politiques. Cependant, selon les dispositifs, il faut suivre des méthodes de calcul, des montants, des délais et des exigences différents pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal. Pour optimiser sa fiscalité, il est donc essentiel de bien comprendre les implications réelles de chaque dispositif de défiscalisation immobilière.
En fait, il existe aujourd’hui de nombreuses lois de défiscalisation immobilière, chacune présentant des avantages et des restrictions uniques. La capacité de chacun à déduire ses revenus de ses impôts sera limitée en 2023 par le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par foyer, à l’exception de la loi Pinel à l’étranger (18 000 €) et des lois Monuments Historiques et Malraux, qui n’ont pas de plafond de niches fiscales. Il est donc plus que jamais important de choisir le programme de défiscalisation qui correspond le mieux à vos besoins.
LES PRINCIPALES ACTIVITÉS DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE EN 2023 :
Les principaux programmes de défiscalisation immobilière qui seront en vigueur en 2023 se résument comme suit : Malraux, DeNormandie, Monuments historiques, Pinel Outre-mer, Déficit foncier, etc.
DISPOSITIF PARODONTAL :
Le statut Pinel, que le gouvernement a prolongé jusqu’en 2024, favorise l’investissement dans l’immobilier neuf. Le contribuable perçoit 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien pendant toute la durée de la location en contrepartie de l’achat d’un bien neuf et de sa mise en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, soit 2 % chaque année jusqu’à 9 ans et 1 % supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Par conséquent, un appartement de 200 000 € permettra d’économiser 4 000 € d’impôts par an pendant les neuf premières années et 2 000 € par an par la suite.
Comme pour les lois similaires précédentes, certaines conditions doivent être respectées. La valeur de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € et le bien doit être situé dans l’une des nombreuses zones géographiques désignées. Les ressources et les loyers des locataires sont limités. Ce plafond n’est pas une véritable restriction dans la grande majorité des villes de la région parisienne et de province où le loyer de marché est égal au plafond Pinel.
Une opération immobilière bien organisée est l’élément clé de la réussite d’un projet en loi Pinel. Il est donc conseillé d’acheter un logement à la valeur du marché, situé dans une zone à forte demande locative, les métropoles régionales, les villes de province de taille importante et l’Île-de-France offrant la meilleure sécurité.
LE DISPOSITIF PINEL OUTRE-MER :
Le dispositif Pinel Outre-mer fonctionne sur les mêmes principes que le gadget Pinel en métropole. Le bien doit être situé dans un DOM ou une COM, et l’avantage fiscal est porté à 23%, 29% ou 32% du prix de revient en fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Ce sont les deux principales distinctions. Ainsi, un appartement de 200 000 euros dans les territoires étrangers donne lieu à une défiscalisation de 6 444 euros par an, soit 22 000 euros de plus qu’en France métropolitaine sur une période de neuf ans.
En particulier, le plafond des niches fiscales mondiales qui était auparavant fixé à 10 000 euros par an et par foyer fiscal en métropole a été porté à 18 000 euros en outre-mer, ce qui profite aux investisseurs étrangers.
Dans certains pays étrangers à fort pouvoir d’achat, notamment en Guyane, les plafonds de ressources et de loyers peuvent être onéreux.
Les investisseurs doivent examiner l’importance de la demande locative et les prix régionaux dans la zone d’investissement en France d’outre-mer, peut-être même davantage qu’en métropole. Certains promoteurs malhonnêtes utilisent l’isolement de la zone pour fixer des prix de vente locaux différents de ceux disponibles en métropole.
UNE LOI APPELÉE MALRAUX :
La loi Malraux permet d’investir dans des structures historiques et rénovées. Pour être éligibles, ces structures doivent faire partie d’un site historique exceptionnel protégé par un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).
L’idée est que l’investisseur achète un bien à rénover avec une enveloppe de travaux. Il perçoit alors 22 % ou 30 % (PSMV) du coût des travaux, dans la limite de 100 000 € sur quatre exercices fiscaux. Ainsi, l’investisseur économise 22 500 € d’impôts sur un appartement « Malraux » avec une enveloppe de travaux de 150 000 € sur deux ans.
L’investisseur s’engage à louer le logement acheté, comme dans les autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Le statut Malraux stipule que cette location est d’une durée de neuf ans. En revanche, le statut Malraux n’impose aucune restriction ni aucun plafond de loyer.
Le plafonnement global des niches fiscales en 2023 n’inclut pas les avantages fiscaux d’un investissement Malraux.
Parce qu’ils sont plus soucieux de la qualité d’un investissement à long terme que de la rentabilité immédiate du produit, les ménages qui ont déjà accès à diverses défiscalisations sont particulièrement bien placés pour l’investissement en loi Malraux.
LE PLAN EN FAVEUR DES MONUMENTS HISTORIQUES :
Ce plan, comme son nom l’indique, vous permet d’investir dans une structure classée monument historique tout en vous permettant de défiscaliser tout ou partie de vos revenus. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur achète l’enveloppe de travaux du projet de rénovation et l’ouvrage à rénover.
Cependant, l’économie d’impôt ne résulte pas d’une réduction d’impôt mais provient d’une base imposable plus faible. Ainsi, la déduction du coût des travaux et des intérêts d’emprunt n’est pas limitée dans le temps ni dans son montant.
Les investissements dans les sites historiques sont traités en dehors du plafond des niches fiscales, à l’instar de la règle Malraux. Par conséquent, cette approche est particulièrement bien adaptée aux contribuables des tranches d’imposition élevées (30 %, 41 % et 45 %) qui privilégient la création de qualité à la réussite financière.
LE SYSTÈME DU DÉFICIT FONDAMENTAL :
Dans le cadre du système du déficit foncier, tous les travaux de rénovation effectués sur une propriété sont exonérés d’impôts. Le montant des travaux peut être reporté pendant dix ans et est entièrement déductible des revenus fonciers.
L’investisseur a la possibilité de déduire 10 700 euros de ses revenus du travail chaque année pendant la durée de l’activité en plus de cette déduction fiscale (limitée à 6 années consécutives).
Ce système de déduction fiscale (dans les dernières tranches marginales d’imposition) est particulièrement adapté aux contribuables ayant des revenus fonciers importants et des impôts lourds. Le plafonnement global des niches fiscales inclut la réduction d’impôt perçue au titre des déficits fonciers.
LE DISPOSITIF DENORMANDIE
Le programme de défiscalisation Denormandie a été initialement mis en place en 2019 pour encourager la réparation des logements anciens dans les centres-villes des communes participantes. Après avoir été assoupli en 2020, le programme est désormais accessible à toutes les communes éligibles et offre les mêmes avantages financiers que le statut Pinel (défiscalisation jusqu’à 21 %).
Le bien doit être rénové à hauteur de 25 % du coût initial pour pouvoir bénéficier de l’exonération de la taxe foncière Denormandie. L’efficacité énergétique du bien doit également être améliorée de manière significative grâce à ces travaux. Les conditions de location de la loi Pinel sont les mêmes (durée de location, loyers et ressources des locataires).
Ce programme complète d’autres programmes déjà en place et permet d’investir dans des endroits où il y a une pénurie de logements neufs à des taux souvent inférieurs à ceux des logements nouvellement construits.
UN OUTIL EFFICACE POUR INVESTIR DANS LES LOCATIONS EST L’EXONÉRATION DE L’IMPÔT FONCIER
En résumé, nous pouvons dire que la défiscalisation est un instrument utile pour investir dans l’immobilier locatif et qu’il y en a pour tous les goûts.
Le gouvernement n’a pas remis en cause le principe de la défiscalisation immobilière, comme en témoignent le maintien de la loi Pinel, l’aménagement du plafond de l’outre-mer, l’assouplissement de la loi Denormandie, le déplafonnement des investissements Malraux, le maintien du plafond de la loi sur les monuments historiques.
Par ailleurs, l’éventail des possibilités de défiscalisation immobilière permet de répondre à la majorité des problématiques patrimoniales. Qu’un investisseur privilégie la défiscalisation, la rentabilité immédiate, la qualité de la pierre ou les revenus à long terme, il peut choisir parmi ces options la politique fiscale qui lui convient le mieux.